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市场为导向市场化运作建设工业园区
[10-16 19:28:08] 来源：http://www.89xue.com 调研报告 阅读：90次
摘要：（三）工业园区建设要把融资作为保证。工业园区的基本商业模式是：收入由两部分组成，一是土地出让收入，二是财政收入；支出也由两部分组成，一是土地开发支出，二是园区运营费用。工业园区要运作正常，必须研究收支平衡模式和赢利模式。 工业园区的基本情况是累计收入小于累计支出，要解决现金流必须靠融资。融资渠道是多种多样的。第一，向银行融资。在自然人资本和社会法人资本一时难以进入的情况下，银行资本是主渠道。向银行融资，必须回答园区的赢利点在哪里，只有这样，才能增强银行对园区的信心，才能增强银行对园区信用的看法，从而增强园区的融资能力。我们的现实是，一方面，要以降低地价的办法吸引投资者，另一方面，又必须思考怎样以综合地价的出让收。
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（三）工业园区建设要把融资作为保证。工业园区的基本商业模式是：收入由两部分组成，一是土地出让收入，二是财政收入；支出也由两部分组成，一是土地开发支出，二是园区运营费用。工业园区要运作正常，必须研究收支平衡模式和赢利模式。 工业园区的基本情况是累计收入小于累计支出，要解决现金流必须靠融资。融资渠道是多种多样的。第一，向银行融资。在自然人资本和社会法人资本一时难以进入的情况下，银行资本是主渠道。向银行融资，必须回答园区的赢利点在哪里，只有这样，才能增强银行对园区的信心，才能增强银行对园区信用的看法，从而增强园区的融资能力。我们的现实是，一方面，要以降低地价的办法吸引投资者，另一方面，又必须思考怎样以综合地价的出让收入和未来的税收来平衡让利于投资者的部分。因此，建设生活服务区以获取土地溢出价格，平衡工业用地差口；建立土地储备制度，以规划土地未来的出让金为质押；以土地整治项目本身为质押，向银行贷款，就成为工业园区融资的三条主要出路。第二，向开发商借款。可以向中标的开发商借款（开发商垫资入场），开发结束园区支付一定比例的工程款，其余以成本价土地抵偿，规定招商用途和期限，如果招进客商，园区让利部分兑付给开发商；如果未能实现招商，园区打折回购。第三，向社会法人融资。工业园区开发有限公司开放股权结构，以增资扩股的方式融资。第四，项目融资。如BOT（建设—运营—移交）、准ABS（以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，募集社会资本共同建设）、PPP（公共部门与私人企业合作）、MBO（管理者利用借贷所融资本购买本公司股票）。（四）工业园区建设还要把体制、机制创新作为前提。工业园区的根本出路在于加快体制、机制创新，真正实现政企、政事、政资分开，坚持“小政府、大服务”管理模式，形成符合市场经济规律、与国际惯例接轨的管理体制与运行机制。要按照“经营园区”的观念，对园区实行市场化运作、企业化管理、社会化服务。对土地实行有偿使用，对项目实行招标建设，对物业管理、基础设施、配套服务实行市场化运作。同时，在多元化投入机制、招商机制、企业自主决策机制、考核奖惩机制等方面进行探索与实践，从体制上保障工业园区建设的持续、快速发展。
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