房地产策划模式比较及全程策划内涵
[05-05 16:27:18] 来源:http://www.89xue.com 创业计划书 阅读:90次
摘要:(2) 区域二:北环大道以内,深南大道以北,侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域,其市场地价较高,商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。 (3) 区域三:北环大道以南,深南大道以北,侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房,商品住宅较少,其它是工业厂房。该区市场地价较低,周边环境总体较杂乱,市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。 (4) 区域四:深南大道以南,内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心,市场地价中等,同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施,该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化,在市政。
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(2) 区域二:北环大道以内,深南大道以北,侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域,其市场地价较高,商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。
(3) 区域三:北环大道以南,深南大道以北,侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房,商品住宅较少,其它是工业厂房。该区市场地价较低,周边环境总体较杂乱,市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。
(4) 区域四:深南大道以南,内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心,市场地价中等,同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施,该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化,在市政设施方面也将越来越齐全方便。
(5) 区域五:内环路以南区域,主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观,是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远,普通商品住宅楼的价位相对较低。
3、结论
在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素,发展较罗湖区、福田区滞后,到目前,商品住宅价格要比前者低能0-40%。
深圳市中心区的西移,南山区西部建设的加速,为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂,同时为南山区房地产,尤其是商品住宅市场提供了契机。
南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性,这种不平衡性在短期内仍将存在,但随着南山区西部建设的加快,以及发展商的努力,这种不平衡性将日益缩小。&nbs
(四)金麒麟项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点:如上(三)2.所述
2、个盘素质
金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多,以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料:
(1) 佳鹏大厦
A、 位置:深南大道边,在该地块的西南方向。
B、 性质:高层集合型大厦,5层以上是住宅,5层以下为商业用途。
C、 价格:起价5000元/平方米(第5层价),每上升一层加80元/平方米。
其它(略)
3、结论
金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带,是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域,因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少,且缺乏高素质可比楼盘,楼价普遍较低。
◆ 第四段:如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析?
“第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的,关键是要弄明白:这个项目究竟处于哪个层次?好与坏是个说法,要紧的是能否赚钱。
(一)土地价值
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果,项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等,共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下:
1、土地性质综述:
项目面积:约23689平方米,地形整体条件较完备,部分用地上原有厂房建筑,实际上满足“七通”(即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通)条件;除规划中二期工程部分有两个大坑之外,土地绝大部分平整。总之,地块属较理想的建筑用地。
2、地块周围景观
(1) 自然景观
A、前方景观(东方)
该方向上,因有一高压输电线路沿麒麒路架设,使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此,该方向远景虽有景观,但视线不佳;近景虽林中有水,但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。
B、后方景观(西方)
后方景观,虽然因紧临的几个小区开发未完成,近景尚为未知数;但远景视线极佳;远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色,稍近处则为玉泉花圃;景色层次分明,就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象,如视点在8层以上,还可看到左后方(西北方)的中山公园的山景。
(2) 区域二:北环大道以内,深南大道以北,侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域,其市场地价较高,商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。
(3) 区域三:北环大道以南,深南大道以北,侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房,商品住宅较少,其它是工业厂房。该区市场地价较低,周边环境总体较杂乱,市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。
(4) 区域四:深南大道以南,内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心,市场地价中等,同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施,该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化,在市政设施方面也将越来越齐全方便。
(5) 区域五:内环路以南区域,主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观,是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远,普通商品住宅楼的价位相对较低。
3、结论
在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素,发展较罗湖区、福田区滞后,到目前,商品住宅价格要比前者低能0-40%。
深圳市中心区的西移,南山区西部建设的加速,为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂,同时为南山区房地产,尤其是商品住宅市场提供了契机。
南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性,这种不平衡性在短期内仍将存在,但随着南山区西部建设的加快,以及发展商的努力,这种不平衡性将日益缩小。&nbs
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(四)金麒麟项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点:如上(三)2.所述
2、个盘素质
金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多,以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料:
(1) 佳鹏大厦
A、 位置:深南大道边,在该地块的西南方向。
B、 性质:高层集合型大厦,5层以上是住宅,5层以下为商业用途。
C、 价格:起价5000元/平方米(第5层价),每上升一层加80元/平方米。
其它(略)
3、结论
金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带,是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域,因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少,且缺乏高素质可比楼盘,楼价普遍较低。
◆ 第四段:如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析?
“第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的,关键是要弄明白:这个项目究竟处于哪个层次?好与坏是个说法,要紧的是能否赚钱。
(一)土地价值
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果,项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等,共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下:
1、土地性质综述:
项目面积:约23689平方米,地形整体条件较完备,部分用地上原有厂房建筑,实际上满足“七通”(即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通)条件;除规划中二期工程部分有两个大坑之外,土地绝大部分平整。总之,地块属较理想的建筑用地。
2、地块周围景观
(1) 自然景观
A、前方景观(东方)
该方向上,因有一高压输电线路沿麒麒路架设,使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此,该方向远景虽有景观,但视线不佳;近景虽林中有水,但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。
B、后方景观(西方)
后方景观,虽然因紧临的几个小区开发未完成,近景尚为未知数;但远景视线极佳;远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色,稍近处则为玉泉花圃;景色层次分明,就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象,如视点在8层以上,还可看到左后方(西北方)的中山公园的山景。
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