C、左方景观（北方）（略）
D、右方景观（南方）（略）
(2) 人文、历史景观
A、人文、历史景观（略）
B、历史古迹，人文景观（略）
(3) 景观综述
从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可，东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受 《房地产策划模式比较及全程策划内涵(第3页)》出自：www.89xue.com
www.89xue.com 阻挡；北方景观不佳（变电站、工厂）；总之，地块周围景观应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较长，东西方向较窄，故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观，消除此弱项。
外部景观如青青世界、世界之窗、动物园等，直达交通极为方便；且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹，以及宗教景观──天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。
3、环境、污染情况
(1) 水、空气、土地污染情况：
地块周围因有工厂和一些无规划的杂乱棚户，工厂的废气、废水的排放，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。
(2) 噪音污染（略）
(3) 社会治安状况（略）
4、地块周围的交通条件
环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。
5、配套设施
(1) 菜市场（略）
(2) 商店、购物中心（略）
(3) 小学（略）
(4) 中学（略）
(5) 医院（略）
(6) 体育娱乐场所（略）
(7) 银行、邮局、酒店（略）
6、近邻的周边楼盘情况
见第三段（三）。
（二）项目地块的优劣势分析
1、地理条件分析
就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下：
S（优势） W（劣势）
“七能”+交通 景观+拆迁费
购物 娱乐+银行、邮局
污染
O（机会） T（威胁）
1、掌握“前海”、“玉泉”的详细情况， 直接对手
在设计风格、入市机会等避开对手； 前海花园
2、概念、环艺设计弱化景观劣势、降低 玉泉花园
噪音影响。
从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：地块环临的几个主要条件如交通、购物、医疗都非弱势；地形地貌亦无特别的劣势；几个劣势因素（污染、景观）都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就金麒麟项目的开发、投资而言，未来开发营销工作，只要注意威胁（T）因素，把握机会（O）因素，那么，地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。
2、环临竞争楼盘对比
从环临地块的7个楼盘的地理位置和楼盘性质看，该地区的多层住宅（最高8层），价格均不超过3500元/平方米，与地块直连的两楼盘售价最低仅为2200元/平方米。
（三）结论
从项目地块性质来看，金麒麟花园地块是较理想的住宅建筑用地。
根据SWOT分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂的劣势，并考虑到地块直临麒麟立交桥和两大交通主干道，且与交通主干道（深南大道和麒麟道）之间没有足够的空间进行环艺设计以屏蔽交通的喧嚣，故在此块地上难以开发出豪华住宅区。周边高素质可比楼盘减少，在建楼盘售价均偏低。
综合以上各项，比照地块周边的地产开发水平。金麒麟项目常规类比土地价值在3500元
/平米左右。若结合全程策划，在小区规划、建筑风格、营销推广等方面进行综合提升，则项目单位平均价值可上升至5000元以上。
◆ 第五段：海绵里的利润：如何进行可提升价值研判？
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