2、“城中村”问题产生的政策原因是城市管理不到位。
在城市化推进过程中，政府在取得城市发展需要的土地后，基本上将“城中村”事务留给“城中村”自己解决。在这种情况下，“城中村”集体经济组织既要负担本村的基础设施和公共服务设施的建设，又要维护本村的计划生育、社会福利、治安等社会管理。在传统村落组织结构及社会网络关系影响下，“城中村”的管理仅限于本村人管理，而对数倍于自己的外来人口的管理既无意也无力承担。在这种情况下，“城中村”基础设施落后，黄赌毒泛滥、脏乱差蔓延便难以避免。如智堡村的公厕本是为了本村村民所用，但客观上也方便了外来人员，可市有关部门在没有投入公益事业费用的情况下，却要按城区标准提高水费，增加了村集体负担，影响了村集体管理的积极性。
3、“城中村”问题产生的体制原因是滞后的土地管理模式。
在推进市区城市化过程中，有的村直接保留了农村土地的集体所有制性质，有的村虽然实行了土地国有化，但通过给“城中村”划定“集体发展用地”和“宅基地”的方式，使“城中村”土地事实上具有无偿、无限期、无流动使用的行政划拨特征。在这种体制下，村民在认知上，并不觉得国有化后“城中村”土地与以往有什么不同，“土地是我的，怎么建我说了算”。在利益驱动下，村民便千方百计规避政府监管，脱离城市规划的引导与控制，结果形成了大量布局混乱、密不透风的“握手楼”、“接吻楼”。
4、“城中村”问题产生的客观原因是廉租屋的欠缺。
新区的大规模建设和旧城改造的大力推进，受土地资源、资金的限制，政府一时无法提供足够的廉价住房供广大的外来人租住。这就为“城中村”违法私房的建设提供了大量的需求。当“城中村”以优越的区位条件、低廉的房租（免去土地成本且规避了各种税费）吸引了大量外来人口之后，政府即使有能力再建廉租房，也因成本和区位的因素而失去竞争力。
“城中村”是中心城市发展过程中形成的一种新的“城市病”，严重影响了城市化的质量，对市区的持续发展和社会进步带来了严重影响。在空间形态上，打乱了市区的整体规划和布局，影响了城市的外观；在社会管理上，形成了很多治安和社会管理隐患；在经济发展上，破坏了市区土地利用的整体性，造成了城市土地资源的严重浪费；在文化和社会生活方面，不利于“城中村”居民参与到新的城市社会分工和竞争，甚至养成了一些居民不健康的生活方式，影响了社会风气等。因此，改造“城中村”是实现城市物质形态、社会管理现代化的需要，也是盘活城市资产，提高城市土地利用效率的需要。同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。否则，随着时间推移，“城中村”私房为了租赁需要自行翻新将带来一轮一轮新的违章建筑的出现，将使改造成本和改造难度持续增加。目前我区“十一五”规划和新的城市总体规划正在研究、论证和编制之中。“城中村”作为城市的一部分，应当按照服从城市整体协调发展的要求，尽快列入改造计划。
三、我区“城中村”改造的对策建议
“城中村”改造涉及政府、业主（农民和村集体）与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益。“城中村”改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题，调节三者之间的相互关系以达到利益均衡，其中解决土地产权问题是城中村改造的基本前提。同时，改造还须解决改造目标、原则、改造模式（包括改造主体、具体的组织实施方式和政府的角色定位等）。
1、坚持规划先行。
城市规划是发展城市的战略，建设城市的纲领，管理城市的依据，也是指导、调控城市建设和管理的基本手段。“城中村”作为历史遗留的居住村落，已经不适应现代城市的发展要求。应当引入全新理念，在摸清“城中村”现状的基础上，根据全区经济社会发展规划和城市总体规划，统筹制订“城中村”改造规划，充分发挥规划的“龙头”作用。规划的制订要体现三个理念。一是可持续发展理念。“城中村”的存在为完善城市功能和发展预留了难得的发展空间。要坚持“弹性”，不能见缝插针，要为未来发展留有一定空间。二是个性特色城市理念。“城中村”的改造是一次大幅度提升城市形象、弥补过去城市建设遗留问题的良好机会，在编制规划时应当坚持按功能分区成片规划，既注重塑造城市特色，又传承历史文脉，使得历史文化与现实文明相互交融。如南片与新区相连，应该有雄伟的气魄，大开大合；东片与高教园区相通，教育人文氛围要浓郁，特别是鲍坝村四周更是扼东河水脉，是传说中的凤凰墩所在地，应体现出凤凰城的特色。三是经营城市理念。“城中村”广泛分布于城区周围，有的地理位置优越，商业价值潜力巨大，如南片高桥村和西片西郊乡的几个村，在编制改造规划时，应贯彻经营城市的理念，有选择的进行探索，实行规划市场化，走市场化开发改造之路。
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