随着我区城乡经济的迅猛发展，城区建设用地的快速扩张，越来越多的村庄被纳入到城区范围，形成了“城中有村、城市包围农村”的特殊格局。这种以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区被称为“都市里的村庄”，也叫“城中村”。当前，我区“城中村”普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境卫生差、社会治安复杂等问题，这些问题已严重影响到城区建设的发展，影响城市整体功能的发挥，“城中村”的改造已经成为我区发展进程中迫切需要解决的难题。
一、我区“城中村”的现状及特征
1、数量较多，分布城区四周。我区共有5个乡镇、53个村、720个村民小组、5个居委会，目前人均耕地在0.1亩以下的有20个村、77个村民小组，5个乡镇中均有“城中村”和“农夹居”现象（含乡镇集镇建设），“城中村”主要集中在东郊乡、西郊乡和塘湾镇，大多分布在中心城市内和城郊结合部，呈“小而散”状，还有不少“馅心村”。
2、人员复杂，素质参差不齐。上述“城中村”内常住人口为10673人，男50周岁以下、女45周岁以下的有4911人，占总人口的46，其中16周岁以下的1634人，占15.3。暂住人口大多以外来打工人员为主，数量已经超过常住人口。居住人群尤其是暂住人群的文化素质普遍不高，受教育程度低，多以初高中文化程度为主，也不乏文盲或半文盲。
3、管理无序，社会治安问题突出。我区的“城中村”往往呈现“城区管不着、街道管不了、乡镇管不住”的“三不管”特征，村内居民除了从集体经济组织分红外，普遍以出租房屋谋生或改善生活，价格相对低廉，吸引了大量的外来打工者和暂住人口，给计生、治安管理等造成了很大的压力。一些“城中村”俨然成了超生游击队的寄居地、犯罪分子的藏匿地、“黄、赌、毒”的集散地，也成了城市环境卫生的死角地。如所谓的“三桥”（高桥、斜桥、西仓桥）地区一到晚上，浓妆艳女四处游走，虽经多次打击，但始终不能根绝。
4、住房零乱，土地利用率不高。长期以来，“城中村”民房建设缺乏统一规划，布局混乱。建筑密度高，建筑间距小，“握手楼”、“一线天”现象随处可见；建筑高度以2层为主，极大地浪费了土地资源；建筑毫无章法，同一排房屋的屋面“青、黑、红、蓝”色彩相间，可谓五彩缤纷，“室内现代化，室外脏乱差”成了城中村的真实写照。
5、基础设施落后，防灾救护能力不足。大多数“城中村”内道路狭窄、曲折，布局不合理也不成系统，无法满足人流、车流、停车的基本要求，一旦发生灾变，消防、救护等车辆难以进出；村内缺乏排水、排污设施，水系不畅、水质黑臭。住房外围空间狭窄、环境恶劣，大多没有集中绿地，与现代市民生活需求相差甚远。
6、违法建设严重，乱搭乱建成风。由于“城中村”一般地理位置比较优越，可观的房屋租金、高标准的拆迁补偿等“优惠政策”，刺激了村民的建房欲望，村民自行违法建设现象十分普遍，诸如“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等形式多样的违法建设现象层出不穷，屡禁不止，一有“风吹草动”，一夜之间就会冒出许多违法建筑，一些村民建了新房，不拆旧房，一户多宅。
二、“城中村”形成的成因分析和改造的必然
我区“城中村”的形成，原因复杂，主要是因为近几年来城市建设的快速推进，原农村居民点开发成本提高，急于扩展的城市首先向开发成本较低的周边发展，使原农村居民点逐渐成为城市发展中的“遗忘区”和“孤岛”，走上了一条与城市整体规划不相协调的“城市化道路”。
1、“城中村”问题产生的经济原因是“就地生财”模式。
在城市化的压力下，一无技能二无经验的“城中村”农民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不斐的“以地生财”道路。在这种模式下，“城中村”的土地利用、开发建设行为完全取决于土地收益分配的比较利益。对村集体而言，土地征用收入小于目前的土地利用产出；对村民而言，私宅出租收益及其出租收益期望大于集体分红收益。在这种情形下，村集体竭尽全力地保住土地，村民滥建私房屡禁不止就不难理解了。如东郊乡高桥村一块地皮被征用后，上市拍卖所得数十倍于村集体和村民得到的补偿。鲍坝村村民在东风路北进和宾馆路西延拆迁中表现出来的抗拒性正是这种利益的驱动。
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